慧通綜合報(bào)道：

以投資3.5億元的“肉制品深加工”項(xiàng)目投石問路，再以投資額88億元的“花卉采供交易平臺(tái)”名義叩響地方招商引資大門，最終獲得3800畝規(guī)劃用地，其中近四分之三的建筑面積將用作住宅以及商業(yè)物業(yè)開發(fā)，雨潤(rùn)控股集團(tuán)(下稱“雨潤(rùn)控股”)正計(jì)劃在武漢展開一場(chǎng)“造城”。

近年投資全國(guó)多個(gè)城市、項(xiàng)目占地動(dòng)輒數(shù)千畝的雨潤(rùn)控股，其擴(kuò)張模式一直令外界感到不解，同時(shí)也飽受質(zhì)疑。

根據(jù)公開報(bào)道，在沈陽(yáng)、河南漯河、河北石家莊、江蘇徐州、吉林長(zhǎng)春等地，雨潤(rùn)控股以農(nóng)副產(chǎn)品配送中心、農(nóng)產(chǎn)品全球采購(gòu)中心的名義所獲得的規(guī)劃用地，無(wú)一不在千畝規(guī)模以上。這些在建以及待建的項(xiàng)目，成為雨潤(rùn)控股擴(kuò)張版圖中的一個(gè)個(gè)待解謎團(tuán)，武漢項(xiàng)目正是其中之一。

3800畝拿地始末
2011年5月10日，當(dāng)乘坐私人飛機(jī)抵達(dá)武漢的雨潤(rùn)控股董事局主席祝義材出現(xiàn)在“武漢雨潤(rùn)肉制品深加工暨武漢雨潤(rùn)花都項(xiàng)目”開工奠基儀式現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，兩個(gè)總投資91.5億元的項(xiàng)目開始進(jìn)入公眾視野。

資料顯示，武漢肉制品深加工項(xiàng)目的投資方為香港盛宏投資公司和雨潤(rùn)食品公司合資成立的武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)食品有限公司(下稱“武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)”)，投資規(guī)模3.5億元，項(xiàng)目用地面積200畝，計(jì)劃新建一條設(shè)計(jì)產(chǎn)能為3萬(wàn)噸/年的肉食品深加工生產(chǎn)線。

這是一個(gè)對(duì)任何地方都充滿誘惑的招商引資項(xiàng)目。按照雨潤(rùn)控股對(duì)項(xiàng)目前景的描述，肉制品深加工項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年銷售額約9億元，年稅收約3000萬(wàn)元，新增就業(yè)崗位約1500個(gè)。

根據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，為了讓武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)盡快拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目所在的黃陂區(qū)工商分局在武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)尚未取得經(jīng)營(yíng)資格的情況下，創(chuàng)造性為其頒發(fā)了帶有“籌建”字樣的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

特殊照顧并不只這一例。由于武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)申請(qǐng)注冊(cè)資本為2000萬(wàn)美元，區(qū)級(jí)工商分局登記注冊(cè)資本限于500萬(wàn)美元以下，為了讓武漢長(zhǎng)江雨潤(rùn)能在區(qū)工商分局登記注冊(cè)，也給予了破例的處理方式。

不過，對(duì)于祝義材以及雨潤(rùn)控股而言，肉制品深加工項(xiàng)目只是投資計(jì)劃中的一環(huán)，而規(guī)劃用地達(dá)3800畝，其中凈用地2600畝的花都項(xiàng)目或許才是其醉翁之意。

為了將3800畝規(guī)劃用地收入雨潤(rùn)控股的囊中，雨潤(rùn)控股與當(dāng)?shù)卣恼勁羞M(jìn)行了將近兩年。

雨潤(rùn)控股原本有意效仿在其他地方的做法，在武漢投資一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。但由于談判之際，占地5000畝的“四季美農(nóng)貿(mào)城”已在當(dāng)?shù)亟葑阆鹊?，雨?rùn)控股最終決定以花都項(xiàng)目叩響當(dāng)?shù)卣猩桃Y的大門。

為此，雨潤(rùn)控股曾派人前往荷蘭考察，花都項(xiàng)目的概念正來(lái)源于目前全球最大的花卉交易中心——荷蘭阿斯梅爾花卉交易中心。

在花都簡(jiǎn)介文件中，項(xiàng)目被介紹為“將發(fā)展成為中國(guó)規(guī)模最大、品種最齊全、設(shè)施最完善、服務(wù)最規(guī)范、業(yè)態(tài)最先進(jìn)、輻射范圍最廣的綜合性全球花卉采供交易平臺(tái)”，每年將實(shí)現(xiàn)年交易額300億元，進(jìn)出口額5億美元，直接增加就業(yè)5萬(wàn)人。

不過，雨潤(rùn)控股此前并沒有花卉采供交易平臺(tái)的投資記錄，而花都項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)“綜合性全球花卉采供交易平臺(tái)”，在相關(guān)項(xiàng)目介紹中也語(yǔ)焉不詳。

知情人士透露，這一花卉交易平臺(tái)將采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的電子商務(wù)交易模式。但這樣一個(gè)電子商務(wù)交易平臺(tái)項(xiàng)目卻獲得了3800畝規(guī)劃用地。

調(diào)整用地性質(zhì)
公開資料顯示，規(guī)劃中的花都項(xiàng)目主體功能包括花卉拍賣交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)示范以及總部基地等；配套功能包括商業(yè)、綜合服務(wù)等，共九個(gè)不同的功能區(qū)。

而一份由雨潤(rùn)集團(tuán)委托南京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司制作的《武漢雨潤(rùn)花都概念規(guī)劃設(shè)計(jì)》顯示：項(xiàng)目住宅配套的建筑面積達(dá)到107.6萬(wàn)平方米，商業(yè)配套的面積更是達(dá)到151.4萬(wàn)平方米，包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、服飾服裝商業(yè)街等，兩者占到整個(gè)項(xiàng)目建筑面積的近四分之三。

相比之下，項(xiàng)目與花卉交易相關(guān)的工程只有建筑面積約10萬(wàn)平方米的拍賣交易大廳、10萬(wàn)平方米的研發(fā)示范區(qū)、10萬(wàn)平方米的花卉精加工區(qū)、13萬(wàn)平方米的加工倉(cāng)儲(chǔ)，以及以辦公樓為主的48萬(wàn)平方米的總部基地，占全部建筑面積的四分之一。

據(jù)悉，由于花都項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃與所在園區(qū)的控制性規(guī)劃并不符，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門不得不對(duì)園區(qū)的城規(guī)以及土規(guī)申請(qǐng)調(diào)整，為此已經(jīng)運(yùn)作了七八個(gè)月之久。

根據(jù)項(xiàng)目所在園區(qū)此前獲批的控制性詳細(xì)規(guī)劃，花都項(xiàng)目住宅配套以及部分商業(yè)配套所在位置土地多為二類工業(yè)用地，而根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，必須將工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地或商務(wù)辦公用地及商業(yè)用地。

但調(diào)規(guī)并非易事。有開發(fā)商告訴記者，調(diào)規(guī)必須要有充分的理由，并經(jīng)控規(guī)原審批單位同意，已經(jīng)建好的基地調(diào)整更困難。另一方面，在土地市場(chǎng)受到調(diào)控的今天，將如此大面積工業(yè)用地調(diào)整為住宅以及商業(yè)用地，將是非常有爭(zhēng)議的做法。

知情人士告訴記者，雨潤(rùn)控股在談判過程中，從一開始就流露出開發(fā)房地產(chǎn)的思路，理由是項(xiàng)目投資規(guī)模大，需要通過開發(fā)房地產(chǎn)平衡資金。

如今，肉制品加工項(xiàng)目的廠房已在建設(shè)中，預(yù)計(jì)年底完工。而花都項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在今年年底開始分批拿地。雨潤(rùn)控股在武漢的計(jì)劃正一步步變成現(xiàn)實(shí)。

全國(guó)圈地
武漢項(xiàng)目只是雨潤(rùn)控股全國(guó)投資的冰山一角。7月初，當(dāng)祝義材辭去雨潤(rùn)食品執(zhí)行董事、董事會(huì)主席一職時(shí)，理由之一便是未來(lái)工作重點(diǎn)將更多地放在雨潤(rùn)控股。

此前曾有報(bào)道指祝義材本人對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常看重，在2011年年初的內(nèi)部會(huì)議上提出，雨潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)在2015年要實(shí)現(xiàn)500億元銷售額，甚至還規(guī)劃了上市的目標(biāo)。而這樣的說法與雨潤(rùn)控股的投資軌跡不謀而合。

在武漢，以肉制品深加工以及花卉采供交易平臺(tái)名義，雨潤(rùn)控股就此獲得大量住宅以及商業(yè)規(guī)劃用地，類似的做法在雨潤(rùn)控股全國(guó)各地的擴(kuò)張中也若隱若現(xiàn)。

在沈陽(yáng)、漯河、石家莊、徐州、長(zhǎng)春等地，雨潤(rùn)以農(nóng)副產(chǎn)品配送中心、農(nóng)產(chǎn)品全球采購(gòu)中心的名義均獲得大量規(guī)劃用地，項(xiàng)目中同樣不乏大面積住宅以及商業(yè)部分。

根據(jù)公開報(bào)道，位于青島的雨潤(rùn)國(guó)際物流中心項(xiàng)目，總占地約1400畝，總投資約60億元，項(xiàng)目包括由兩座超百米辦公塔樓組成的科技金融中心、計(jì)劃投資16億元的五星級(jí)酒店、配套商住服務(wù)項(xiàng)目、計(jì)劃投資32億元的高檔居住區(qū)等。

此外還有規(guī)劃占地面積160多公頃、總建筑面積314萬(wàn)多平方米的中山農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心；規(guī)劃總投資約80億元、建筑面積約300萬(wàn)平方米的雨潤(rùn)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心；占地約2200畝的雨潤(rùn)(徐州)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心項(xiàng)目；計(jì)劃總投資120億元、占地3276畝的雨潤(rùn)天津食品全球采購(gòu)中心……

事實(shí)上，外界對(duì)于雨潤(rùn)控股這一發(fā)展模式的質(zhì)疑一直不斷。今年5月，新華社曾引用遼寧省肉類協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，指雨潤(rùn)控股在遼寧連續(xù)建設(shè)和籌建10座大型生豬屠宰場(chǎng)，獲取補(bǔ)貼資金數(shù)億元的同時(shí)，違規(guī)獲取國(guó)家免費(fèi)土地3000多畝。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，雨潤(rùn)控股在獲得土地后可以進(jìn)行抵押獲得貸款，也可以通過在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或作為自身房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，這正是大部分企業(yè)圈地的基本思路。

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